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買地就一定能夠蓋房子嗎？答案是否定的。為了保護自己的權益，在買地前最好先做足功課。

第一步，就是先查看地籍圖，必須先了解土地權屬以及土地的使用性質，還有最關鍵的、也是最能看出陷阱的「使用分區」概念。

不想掉入陷阱，你一定要知道的重要觀念

◎公有土地還是私有土地要先搞清楚

根據《土地法》第4條規定：「本法所稱公有土地，為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。」第10條：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所有權者，為私有土地。私有土地之所有權消滅者，為國有土地。」

土地主要分為公有土地與私有土地兩種。像國防部土地或教育部土地，就叫公有土地，但你們知道它們隸屬於誰嗎？一般來說，公有土地各屬不同的管轄機構，如財政部國有財產署管理國有土地、台北市政府財政局管理台北市有土地、縣市政府財政局管理縣市有土地等。但並非在縣市政府的管轄範圍內的土地，就是該縣市政府的用地，舉例來說，台北市長掌管台北市，但位於仁愛路上的空軍總部卻是國防部的土地；軍宅用地也是列屬國防部，這些地雖然位於台北市，卻不屬於台北市政府所有。

再拿我們常討論的松山機場為例，松山機場搬遷與否一直備受矚目與爭議，因為地處台北市，但其實松山機場隸屬交通部，因此其用地規劃的權責掌握在交通部手上，而非台北市政府。

至於私有土地，簡單來說就是歸民間個人、企業或團體所有的土地，不屬公有地的土地，就是私有土地。

◎使用分區很重要

《土地法》第2條有提到，土地依其使用性質有「建築用地、直接生產用地、交通水利用地、其他用地」共四大類，而這四類土地又細分成21項「地目」，分別為「建、雜、祀、鐵、公、墓、田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池、線、道、水、溜、溝、堤、原」。這些地目分類是從日據時代留下來的，年代已久，加上現在已改成使用分區的形式，即便土地謄本上仍有標示地目的欄位，但已逐漸廢而不用，單純作為歷史沿革的參考罷了。

使用性質即土地的使用方式：

建築用地──住宅、機關、工廠等。

直接生產用地──農地、林地、池塘、漁地等。

交通水利用地──道路、溝渠、港灣、海岸等。

其他用地──堤防、荒蕪地等。

至於什麼是「使用分區」？為了確保都市發展，在都市計畫裡劃定分配給住宅、商業、工業等使用的區域，就叫做「使用分區」，以後會常常提到這個概念，也是買地投資最重要的關鍵。

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